Что лучше купить в 2024 году: новостройку или вторичку

При покупке недвижимости приходится выбирать из огромного количества предложений. Одно из первых решений, которое предстоит принять: что выбрать — новостройку или вторичку? У обоих вариантов есть плюсы и минусы, рассказываем о них подробнее.

Новостройки

Новые дома обладают особым очарованием — можно заехать в квартиру, в которой никто еще не жил, насладиться атмосферой свежего, только что сданного жилья. Плюсов покупки именно этого варианта недвижимости много.

Преимущества новостроек

• Состояние дома

Новый дом только начинает свою жизнь. Согласно правилам, которые установил Минстрой, срок службы жилищно-гражданских зданий должен быть не менее 50 лет, а в документах Минэкономразвития говорится, что срок службы такого дома — 80 лет.

Впрочем, это рекомендации, точный срок устанавливается в каждом случае индивидуально — его определяет генеральный проектировщик. Для современных монолитных многоэтажек эксперты называют «срок годности» в 100–150 лет. Для сравнения: здания с деревянными внешними несущими стенами считаются пригодными для эксплуатации только в течение 50 лет.

• Ремонт

Многие покупатели хотят отремонтировать квартиры под себя — сделать себе кухню мечты, выложить стены в ванной идеальной плиткой, подобрать обои в любимых оттенках. Новое жилье в этом плане выгодно отличается от вторички. Делать ремонт в новостройке проще: не нужно вскрывать пол, снимать десятки слоев краски, обновлять ржавые трубы. Если важно как можно скорее адаптировать под себя новое жилье, то в новостройках это удобнее и быстрее.

• Планировка

В современных зданиях как минимум уходят в прошлое маленькие кухни, на которых бывает сложно разместить всю бытовую технику. Кроме того, в продаже можно найти квартиры со свободной планировкой, это позволяет разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.

• Ликвидность

Поскольку срок службы новостройки только начинается, она еще долго будет сохранять ликвидность в качестве актива. На старые дома в этом смысле рассчитывать не приходится, особенно если в несущих конструкциях использовалось дерево. Кроме того, как уже говорилось выше, современные квартиры больше соответствуют образу жизни современного человека.

• Ипотека

В России действует несколько программ на покупку квартиры от застройщика. Одна из них — программа для IT-специалистов по ставке 6% годовых. Есть еще семейная ипотека под 6% годовых.

Эти условия выгоднее, чем условия по ипотеке на покупку вторичной недвижимости. Так, по данным Банки.ру, средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в сентябре 2024 года достигла 20% годовых.

Недостатки новостроек

• Локация

Город, развиваясь, расползается во все стороны — центр давно застроен, и места для новостроек там немного. Поэтому новые дома, кварталы и районы понемногу окружают город по окраинам и становятся его частью. Но жить на окраине нравится не всем, да и не всегда это удобно, если работаешь в центре или любишь проводить там свободное время.

• Транспортная доступность

Еще одно слабое звено новой застройки на окраине — там не так уж много транспортных маршрутов, а некоторый общественный транспорт вообще до них не добирается, например, метро.

• Стоимость

Выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Однако если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра там за последние годы сильно выросла.

• Сроки заселения

Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, так что покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье. В последнем случае особенно сложно тем, кто покупает квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.

• Ремонт

Этот пункт мы отнесли и к преимуществам, и к недостаткам. Новые дома могут давать усадку, из-за этого появляются трещины, щели. Так что в первое время лучше не делать в квартире дорогой ремонт.

Ну и готовьтесь к тому, что со всех сторон будут слышны звуки дрели и молотка — соседям тоже нужно обживаться.

Вторичное жилье

Вторичным жильем считается все, что покупается не у застройщика, а у прежнего хозяина — это может быть квартира как в доме 2010 года постройки, так и в здании XX века.

Преимущества вторички

• Стоимость

Цена на вторичку ниже, чем на новостройки в 2024 году.

• Локация

Найти новостройку близко к центру возможно далеко не в каждом городе, а по цене вторички в том же районе — шансов еще меньше. Если важно жить близко к центру города, то нужно ориентироваться именно на вторичку.

• Инфраструктура

В давно существующих микрорайонах, где можно купить вторичное жилье, как правило, налажена инфраструктура — есть все необходимые супермаркеты, магазины, кафе, фитнес-клубы, кинотеатры, парки и торговые центры.

• Социальные объекты

Садиков, школ и больниц тоже больше в районах вторичного жилья. Правда, они не всегда могут отвечать современным требованиям, как в районах новостроек.

• Сроки заселения

В квартиру в старом фонде при необходимости можно въехать сразу после покупки, даже если ремонт там будет неидеальный. В некоторых случаях прежние хозяева оставляют мебель и технику при продаже квартиры, что особенно удобно тем, кто рассчитывает на срочный переезд.

Недостатки вторички

• Состояние жилья

Вторичка тоже бывает разная — если это, к примеру, дом 2010 года, его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Конечно, этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке и получить максимум информации о доме.

• Ремонт

Хотя в новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, делать это там проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать.

• Парковки и дворы

Многие старые дворы стараются перестроить на современный лад, однако не всегда это возможно — места под парковку, спортивные корты и клумбы не хватает.

• Наследники

Можно купить квартиру на вторичке и столкнуться с претендующими на нее наследниками прошлого владельца. Проблемы у новых хозяев могут возникнуть, если они или их риелторы перед сделкой не проверили документы на квартиру, говорит адвокат МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.

«Если есть свидетельство о праве на наследство и срок владения менее трех лет, то существуют риски появления наследников. Ведь они не всегда могут принять наследство в установленный законом срок — например, из-за тяжелой болезни. И тогда будут требовать восстановления своих прав».

При покупке стоит запросить архивную выписку из домовой книги, проверить наследственное дело в официальном нотариальном реестре. Уточнить у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и заказать выписку из ЕГРН.

Какую ипотеку лучше взять: на новостройку или на вторичку

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует выбирать кредит на новостройку тем, кому важно получить небольшой ежемесячный платеж по кредиту:

«На этот тип недвижимости распространяются госпрограммы с низкими ставками. В то же время нужно быть готовым к тому, что, возможно, придется долго ждать сдачи объекта и параллельно откладывать деньги на ремонт и обстановку».

Если важно сразу заехать и жить, то однозначно стоит выбирать вторичку.

«Здесь нужно быть готовым к тому, что размер платежа будет выше, чем на новостройку, из-за более высоких ставок, — говорит эксперт. — Но если сразу найти хороший вариант с ремонтом, возможно, это будет даже выгоднее новостройки, учитывая возросшую стоимость стройматериалов в последний год».

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

Инна Солдатенкова, аналитик Банки.ру:

«В 2024 году следует ожидать дальнейшего перераспределения спроса с первичного сегмента на вторичный. Объясняется это тем, что при сопоставимом уровне ставок средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже. Однако здесь важно понимать, что при таком уровне процента и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится для заемщиков фактически недоступной.

Тем, чей уровень дохода позволяет обслуживать такую ипотеку, нужно быть готовыми к тому, что переплата по кредиту будет колоссальной. Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно только, если есть понимание, что ее получится закрыть быстро – например, за счет продажи старой квартиры».

Что лучше купить: новостройку или вторичку? Сравнительная таблица

1. Критерий
   Новостройка vs вторичка
2. Стоимость
   Средняя стоимость квадратного метра в новостройках выше, чем на вторичке в 2024 году.
3. Выгодная ипотека
   Средняя ставка по кредитам на приобретение вторички в 2024 году приближается к 20% годовых. На покупку новостроек распространяются госпрограммы со ставкой 6% годовых.
4. Локация
   Новостройки часто возводят на окраинах, а вторичку можно приобрести в центральных районах города.
5. Ликвидность
   Поскольку срок службы новостройки только начинается, она дольше будет сохранять ликвидность.
6. Ремонт
   Ремонт в новостройках делать проще — не нужно убирать наследство предыдущих хозяев. Но в первые годы дом может давать усадку.
7. Риски
   На квартиру, купленную на вторичке, могут претендовать наследники прошлого владельца. Нужно тщательно проверять все документы перед покупкой.
8. Транспортная доступность и инфраструктура
   На окраинах, где чаще всего строят новое жилье, транспортная доступность и инфраструктура развита хуже, чем в старых районах города, где можно купить вторичку.
9. Планировки
   В новых квартирах планировки удобнее, чем в старых — например, уже нет маленьких кухонь. Также можно найти квартиры со свободной планировкой и разделить жилую площадь так, как будет удобно новому владельцу.
10. Сроки заселения
    В квартиру на вторичке можно заселиться сразу после завершения сделки. В случае с новостройкой, скорее всего, придется ждать завершения строительства.

Источник: news.ners.ru.