ЦБ РФ поднял ключевую ставку на 0,25 процентных пункта. Как это отразиться на ипотеке?

Ключевая ставка выросла, поднимутся ли ставки по ипотеке?

В сентябре 2018 Центральный Банк РФ поднял ключевую ставку на 0,25 процентных пункта впервые с 2014 года. Ключевая процентная ставка составила 7,5%. Неожиданно для ипотечного рынка. РК Регистрационное бюро собрало для читателей основные темы обсуждений на рынке недвижимости в сентябре 2018, связанные с ипотекой и ростом цен.

 И так, реакция российских банков оказалась незамедлительной. Так, например, «Сбербанк» прекратил дальнейшую работу программы по снижению ставок по ипотеке, а его глава Герман Греф заявил о намерении в ближайшее время поднять ставки по всем видам кредитов.

Но аналитики считают, что текущее повышение ключевой ставки не повлечёт значительное повышение процентной ставки по ипотечным и иным потребительским кредитам.

Что говорит Центробанк?

Ключевая ставка - это ставка, под которую Центробанк выдает кредиты всем остальным банкам. Ее повышение влечет  рост ставок и по потребительским, и по ипотечным кредитам.

Но по словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотечным кредитам в РФ в среднесрочной перспективе могут снизиться до 7-8% годовых по мере снижения инфляции (в течение нескольких лет), о чем она заявила в ходе пресс-конференции в середине сентября 2018. 

Ранее ЦБ сообщал, что средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в рублях в России в июле выросла впервые с января этого года до 9,57%. В июне ставка достигла минимума и составила 9,48%.

Набиуллина также отметила, что ЦБ внимательно следит за качеством ипотечным кредитов и не видит на нем пузыря.

Комментарий от РК Регистрационное бюро

Таким образом, существенного повышения произойти не должно, но первые звонки по России с повышением ставок на ипотеку уже прошли, первым стал Райфайзенбанк.

Первые повышения ставок на рынке жилья Кирова - с 27 сентября в банке Хлынов повышаются ставки на новостройки на 0,5 процента до 9,5%, и на вторичку на 1 процент до 10%. От банка это требуют стандарты АИЖК, по которым, кстати, работает и Связьбанк в Кирове. Повышение ставки на 1% влечет увеличение ежемесячного платежа при кредите 1 млн от 1000 руб. в зависимости от срока кредита.

Ключевые банки, выдающие ипотеку в Кирове, это Сбербанк и банк ВТБ пока прогнозов не дают.

Рефинансирование закончилось?

Банкиры фиксируют снижение в августе потока заявок на рефинансирование ранее выданных жилищных кредитов. До конца года доля расти не будет, а в какой-то момент будет спадать. Ведь большинство заинтересованных и продвинутых заемщиков, желающих улучшить условия кредитования, уже решили вопрос с рефинасированием.  Вторая причина заключается в том, что снижение ипотечных ставок приостановилось. Еще совсем недавно в новостных лентах, пусть и изредка, мелькали сообщения о снижениях. Но к осени, как говорилось выше, банки один за другим понемногу стали повышать ставки по депозитам, что является верной приметой будущего роста ипотечных ставок.

Конечно, остаются выплачивающие ипотеку заемщики, которые верят, что заминка носит временный характер, и вот-вот снижение продолжится. И уж тогда они с выгодой рефинансируют долг.

В этом же сентябре 2018 Минэкономразвития объявило об ожидании скачка инфляции в РФ в I квартале 2019 года до диапазона 4,5-5%. И ждать «среднесрочной перспективы» от ЦБ, обещанных 7-8% уже страшновато.

У тех заемщиков, кто откладывал рефинансирование до последнего, еще остается шанс успеть с выгодой переоформить ипотеку.

Напомним, что ипотеку под 6% могут получить только молодые семьи, у которых родился второй или третий ребенок после 1 января 2018 года.

Реакция россиян на рост ставок

По данным Российской Газеты, россияне начали скупать недвижимость для сохранения своих денег. Поводом для повышенной активности на рынке стал рост доллара и евро. Люди, у которых есть сбережения в рублях, испугались обесценивания этих средств и решили сохранить их в твердой валюте - недвижимости.

О том, что на рынок идет вброс наличных средств, говорят данные Росреестра. На рынке жилья Москвы в августе 2018 количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 4,5 процента, а вот число ипотечных кредитов в сравнении с июлем сократилось на 5 процентов. То есть заемных средств стало использоваться меньше. Если сравнивать с прошлым годом- в августе 2018 в Москве было приобретено на 42 процента больше квартир на первичном рынке, чем годом ранее. Покупатели снимают денежные средства со счетов и вкладов и покупают недвижимость.

Рынок столичных регионов (Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) является самым объемным, на нем совершается 40 процентов всех сделок в новостройках. И рост продаж здесь виден сильнее. В Москве за первые семь месяцев квартир в новостройках куплено на 47,4 процента больше. По стране в целом - на 8-9 процентов.

Кроме того, на рынок жилья постепенно возвращаются сверхдоходы от вложений в проекты на этапе котлована. На отдельные помещения, студии и трехкомнатные квартиры в Новой Москве доходность достигает 30 процентов.

В Кирове, как с нами поделились риэлторы Кирова, подобной картины прибыли инвесторы не видят уже минимум 2 года, участились случаи, когда продавцам новостроек, купившим на котловане, приходится отдавать квартиру не дороже, а дешевле, чем они купили. Инвестицинный рост на рынке новостроек в 2018 году не носит массовый характер, а связан с отдельными предложениями от риэлторов, подрядчиков, акций застройщиков, срочных продаж частных лиц, здесь прибыль плавает от 20 до 30 процентов годовых.

Помнят покупатели новостроек и про отмену долевого строительства, когда застройщики начнут брать кредиты у банков, а не привлекать средства дольщиков, что тоже отразится на цене квартир.

Рынок недвижимости Кирова в сентябре 2018

В сентябре Кировспецмонтаж уже поднял цены на 3%, с 20 сентября застройщик Железно, о планах на поднятие цен в октябре 2018 заявил и Кировский ССК.

Ажиотажа пока нет, но покупателей стало больше на рынке. Они неторопливо выбирают, но участились случаи, что посмотрев все варинты и приняв решение, покупатели опаздывают, ведь 2-3 понравившихся объекта из 8-9 за период 3-4 недель просмотров уже сняты с экспозиции по причине продажи.

Перспективы рынка сейчас выглядят позитивно, ипотека остается ведущим драйвером рынка и  выходом для покупателей недвижимости. Учитывая то, что по России уже прошли первые повышения ставок по ипотеке, а на местном рынке Хлынов планирует поднять ставки с конца сентября, самое время решить вопрос с жильем.