Обзор рынка вторичной недвижимости Кирова за первое полугодие 2020 года

В приведенных ниже таблицах можно проследить, как изменилась стоимость квартир в первом полугодии 2020 года в сравнении с динамикой цен в 2019-м. 

Средняя цена по каждому району выведена на основе данных, представленных на порталах недвижимости Кирова. Процент изменения показан не от полной цены квартиры, а от цены квадратного метра, поскольку этот показатель наиболее точно отражает картину изменений на рынке.

Цены на «хрущевки»

Итак, в общей картине цена «хрущевок» незначительно снизилась. Трехкомнатные продолжили свое падение, что особенно заметно, если рассматривать более длительные отрезки времени. Так, на начало января 2019 года средняя цена по городу трехкомнатной «хрущевки» составляла 1915 тыс. руб, на конец июня 2020 г- 1786,5 тыс.руб. Снижение в этом сегменте на полтора года составило в среднем почти 130 тыс.руб. Цена квадрата за полтора года упала на 7%: в январе 2019-го - 32 932 руб., в июне 2020-го - 30627 руб.

По данным риэлторов, количество заявок на продажу «хрущевок» значительно превышает количество обращений на покупку. Приобретают «хрущевки» в том случае, если покупателю нужна привязка к конкретному району города, но в нем нет доступных предложений в новостройках эконом-сегмента. 

Квартиры новой планировки

Снижение цены квадрата двухкомнатных квартир на 1,56% - весьма незначительный показатель, который можно рассматривать как небольшой отскок для баланса. Квартиры в этом сегменте росли весь 2019 год, в том числе переключив на себя спрос потенциальных покупателей трехкомнатных квартир (ставшими дорогими в обслуживании). Так, средняя цена за 2019 год «двушек» новой планировки поднялась с 2164 до 2250 тыс. руб, почти на 90 тыс. руб.

Рост средней цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах происходил не повсеместно. В некоторых районах Кирова наблюдалось снижение, как например в микрорайоне Дружба, где был отмечен низкий спрос на трехкомнатные квартиры вторичного рынка. А вот в микрорайоне Филейке «трешки» наоборот прибавили 5,5% от средней цены, то есть порядка 108 тыс. руб, что связано с бОльшей предствленностью квартир с ремонтом. Все это отразилось на ценовой структуре предложения и, конечно, повлияло на средние показатели по городу.

Новая «вторичка»

Органический рост цен, связанный именно с дефицитом жилья, можно отметить в Чистых Прудах. Так, в свое время первые покупатели, которые приобрели здесь 1-комнатные квартиры, обзавелись семьями, и сейчас хотят решить квартирный вопрос, не меняя район проживания. Это видно как по рекламе объектов, так и по заявкам жителей микрорайона - на продаже много «однушек», а вот трехкомнатные квартиры - в дефиците.

При этом в остальных районах города трехкомнатных квартир на экспозиции (особенно с ремонтом) стало больше. Риэлторы связывают рост предложения в этом сегменте с тем, что владельцы «трешек» с ремонтом и мебелью - это семьи, подыскивающие себе частный дом, что сейчас актуально, или планирующие переезд в другой регион.

Индивидуальная планировка 

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры индивидуальной планировки – без особых изменений. Цена квадрата в трехкомнатных – минус 1,44% (на январь она составляла 54803 руб.). Отметим, что плавное снижение идет давно, потому как эти квартиры (часто с устаревшим ремонтом) значительно уступают в планировочных решениях, технической оснащенности, обустройстве придомовых территорий квартирам в новостройках. Так, средняя цена трехкомнатных квартир индивидуальной планировки с начала 2019 года по июнь 2020 упала практически на 350 тыс. руб.

Цены на новостройки поднялись

Коротко отметим, что исходя из прайсовых цен кировских строительных организаций цены на первичную недвижимость с января 2020 г по июнь 2020 г существенно выросли. Так, например, новостройки Кировского ССК- поднятие прайсов прошло в среднем на 12,5% ( от 0% до 13% на разные объекты). Застройщик Кировспецмонтаж за эти полгода тоже объявлял о повышении цен. Так, новостройки в мкр. Озерки подорожали на 7%, Чистые Пруды - в среднем на 7%, Европейские Улочки- в среднем на 3%.

Картина рынка недвижимости в первом полугодии

Ранее в обзоре ситуации на рынке жилья мы отмечали, что 2020 год открылся позитивно - в первом квартале наблюдался плюс в сравнении с предыдущим периодом. В марте покупатели недвижимости бурно отреагировали на валютные колебания - количество обращений к риэлторам выросло до 25%, но объявленная пандемия заблокировала поток. Тогда мы прогнозировали, что непродолжительный отложенный спрос периода карантина должен выйти на рынок, при условии, что ситуация не затянется.

На начало июля можно констатировать, что этот прогноз оправдался - накопившийся отложенный спрос соединился с плановым спросом. Плюс у части покупателей наблюдается боязнь повышения цен на жилье. Рынок подогревает также желание населения перевести деньги в тихую гавань из зоны турбулентности, которая сейчас присутствует в экономике. Часть населения снимает деньги с банковских счетов, чтобы "переложить" накопления  в недвижимость. Еще один тренд рынка - увеличение сделок с участием материнского (семейного) капитала. После индексации выплат на рынок пришли семьи не только с новыми сертификатами, но и с полученными за последние 5 лет, но ранее не спешившие осваивать эти средства. Ипотека в спросе: даже имея минимальный первоначальный взнос, семьи стремятся решить квартирный вопрос именно сейчас.

Поднятие цен на вторичном рынке выше 5% за первое полугодие 2020 г. прошло не по всем сегментам, а на отдельные виды планировок и комнатности в зависимости от дефицита в данном районе. В высокой фазе спроса рынок находится с начала июня.

Частный сектор. Первое полугодие отметилось всплеском спроса на частный сектор, и это не только сезонный фактор, но и последствия карантинной жизни кировчан в четырех стенах городских квартир. Спрос отмечается во всех ценовых сегментах - от дачных участков до престижных загородных домов. Проблема перехода спроса в сделку состоит в индивидуальных требованиях покупателей: материал застройки, законченность ремонта, планировка, инфраструктура. Часто желающие рассматривают переезд в частный дом аналогично с покупкой квартиры с полным ремонтом «под ключ» и мебелью, в то время, как на рынке наблюдается недостаток подобных домов. В этом сегменте (на волне спроса) мы видим интересные возможности для застройщиков.

Ипотека

1. С начала 2020 несколько раз была снижена ставка Центробанка, от которой напрямую зависит ипотечная ставка. На январь она была 6,25%, снижение прошло 10 февраля до 6%, 30 апреля - до 5,5%, 23 июня - до 4,5%.
2. Банки активно работают по программам рефинансирования ипотечных кредитов, а также переводят рассрочку (от 9%) от застройщика в ипотеку при возможности получить одобрение с господдержкой со средней ставкой 6%.
3. Сельская ипотека под 2,7% пока буксует. Вопрос в высоком спросе при недостаточном финансировании данной программы, а также долгом  рассмотрении как самой заявки на кредит, так и объекта.
4. С конца апреля 2020 начала действовать программа субсидирования рынка новостроек. Льготная ипотека по ставке 6,5% будет действовать  до 1 ноября 2020 года. Но практически со старта программы банки стали кредитовать по ставке ниже стандартной государственной - сейчас она составляет порядка 5,85%. При этом снижение процентной ставки инициировано самими банками, сегодня в этом банковском продукте наблюдается конкуренция. В нашем регионе льготную ипотеку можно оформить на сумму до 3 млн руб. с первоначальным взносом от 20%. Но не исключено, что сумма кредита будет увеличена - 23 июня Президентом озвучил предложение по увеличению до 6 млн рублей и снижении первоначального взноса до 15%. Кроме того, на данный момент Кабинет министров рассматривает вопрос о продлении сроков льготной ипотеки.
5. Совместно с инициативами банков снизить процент субсидированной ипотеки до 5,85%, застройщики, в свою очередь также субсидируют ставку за счет собственных средств. Так, в зависимости от застройщика процент  ипотеки можно снизить до 0,1% в мес на срок первые 3- 12 мес.
6. Ситуация в секторе ипотечного жилищного кредитования такова, что даже при условии снижения платежности покупателей  действующие процентные ставки позволяют платить ипотеку, не останавливая спрос и движение рынка. И банковский сектор, и застройщики, и население выражают большие надежды на продление субсидирования.

Данные статистики собрали аналитики рынка недвижимости РК Регистрационное бюро.

Обзор подготовила аттестованный аналитик РГР Себелева Карина Викторовна.