Обзор рынка недвижимости 2020: ждать ли кризиса?

Главная / Новости / / 21 апреля 2020

 

Реклама

 

Ипотека с господдержкой

Получите кредитное решение дистанционно. Особые условия от Сбербанка и ВТБ.

 

 

Срочный выкуп недвижимости

Нужно продать комнату/квартиру за 2 дня? Звоните! Выкупим. Закроем задолженность. Снимем залог с объекта.

 

Аналитик РГР,  Карина Себелева, поделилась обзором рынка недвижимости в текущих условиях.

Рынок недвижимости, как и все отрасли, претерпит изменения, но для начала нужно взглянуть, с чем мы вошли в 2020 год.

Специалисты отдела аналитики РК «Регистрационное бюро» ежемесячно аккумулируют информацию о статистике цен. Для наглядности я взяла отрезок с января 2019 года по январь 2020 года. Данные выведены из объектов, представленных на интернет-порталах недвижимости Кирова.

Средняя цена квадратного метра квартир-хрущевок на январь 2020 года составила 34969,8 тыс. руб, за год цена упала на 3,6%. Стоимость квадратного метра в квартирах новой планировки (дома 1980-90 годов постройки) на январь 2020 года составила 42695,4 тыс.руб. Снижение за год на 4%, причем преимущественно за счет трехкомнатных квартир (-3,3%). Почему? Это был тренд 2019 года. Потребитель стал останавливаться на двухкомнатной квартире при покупке, а владельцы «трешек» стали освобождаться от этой недвижимости по причине высоких коммунальных платежей. Индивидуальные планировки на вторичном рынке - здесь прошла существенная коррекция вниз на 5,57%, цена квадрата составила 54391,8 тыс. руб. (кстати, тоже за счет тех же трехкомнатных).

 

Вопрос специалисту

Себелева Карина Викторовна

директор, сертифицированный аналитик

Тел: +7 (8332) 44-52-95

Тел: +7 (912) 734-52-95

 

Задать вопрос

 

Резюмируя: 2019 год показал в общем цикле рынка стадию насыщения после стадии активного роста. Объем предложений на вторичном рынке в 2019 году вырос по наблюдениям профучастников рынка, цены на «первичку» подросли, на «вторичку» несущественно, но снизились.

Пандемия

Первый квартал открылся позитивно, с плюсом по спросу от предыдущего периода. И валютные колебания, которые встретил рынок в начале марта 2020 года, классически отразились бурным ростом активности покупателей. После мартовских выходных дней количество звонков по объектам и обращений к риэлторам выросло от 20 до 25% в течение трех недель по сравнению с февральским периодом. Повысился проток наличных на рынок( снятие вкладоа со счетов и фиксирование их в квадратных метрах). Молниеносно находили покупателя квартиры в низком ценовом сегменте, повысился спрос на студии, которые находятся в самом легком по цене сегменте. Но, к сожалению, зафиксировать рост продаж в сделках в марте многие профучастники рынка недвижимости не успели. Пандемия начала блокировать поток.

С середины марта отдельные управляющие компании и ЖКО перешли на ограниченный режим работы, что тормозило подготовку документов к сделкам. Последние два дня марта МФЦ, РКЦ, ипотечные отделы банков и вовсе приостановили прием документов.

Апрель 2020 встретил нас введением нерабочих дней, осознанием неопределённости ситуации более широкого круга потребителей. Часть продавцов приостановила показы своих объектов из-за эпидемиологической ситуации, количество же поступающих звонков от потенциальных покупателей первую неделю апреля перешло в «режим выходного дня», провалившись практически в 2,5 раза по сравнению с активным мартом. Вторая, третья неделя, по нарастающей, показывают незначительный рост звонков, покупатели просматривают объявления (просадка по просмотрам на порталах не так велика), запрашивают онлайн-показы, записываются на просмотры после окончания карантина.

Цикличность рынка недвижимости

Если смотреть на фундаментальный анализ, то рынок недвижимости развивается циклично. Мы вывели для себя шестилетние циклы развития кировского рынка с 2006 года (подробный график будет размещен на нашем сайте). Причины кризисов разные, но повторяемость процессов и психологии поведения рынка схожа.

Так, пройдя стадию кризиса в 2015 году (аналогично 2009 году), рынок вышел на стабилизацию и восстановление в 2016 году (аналогично 2010 году). В 2017-м (2011 год) - стадия умеренного роста, 2018 (2012 год) - активный рост рынка. 2019 год (дальше по аналогии с 2013 годом) – период насыщения рынка, стагнирования. А вот 2020 год, как 2008-й и 2014-й – ожидаемый год коррекций на биржевых рынках, приносящий предкризисный всплеск активности. Что-то сродни понятию «dad cat bounce» на биржевом рынке, который обозначает ложный отскок рынка, после которого спрос и цены (с временным лагом два месяца) продолжают движение вниз.

Именно на этом паническом отрезке цикла, когда объем предложений тает ежедневно, а новые поступают на 10% дороже, чем было неделю до того, совершаются необдуманные покупки. Так было в конце 2008 года и 2014 года в Кирове. Поэтому сравнивайте цены, консультируйтесь. Сверхспрос съедается наперед, потому что платёжеспособность не растет, экономические и политические факторы находятся в негативном состоянии. Активную стадию кризиса на рынке жилья согласно циклам можно было ожидать в 2021-м, как обычно, с отсрочкой от общего кризиса, но пандемия ускоряет процессы и делает коррекцию более глубокой.

Что ожидать?

Непродолжительный отложенный спрос периода карантина должен выйти на рынок, если ситуация не затянется. Самое время-продавать. Дальше, как я писала выше в рамках цикла, ждет снижение покупательского спроса, и, с небольшой отсрочкой реакция продавцов вниз, на встречу к цене спроса. Воздержимся от каких-либо прогнозов на долгосрочный период и процентных показателей, потому что в таком состоянии мы никогда не жили.

На данный момент можно сказать, что глубина и время парализации бизнеса и дохода домохозяйств разнится по регионам. В каком объеме предприятий Кирова начались необратимые процессы, а каким предприятиям просто нужна поддержка и время на восстановление - сейчас пока рано оценивать. Для рынка жилья, кроме негативного фактора снижения доходов населения, есть все-таки и положительный момент. Основная масса сделок в Кирове - это базовый спрос (наследства, размены, первое жилье и т.д.), доля инвесторов невелика в общем объеме, чтобы схлынуть и обрушить рынок. Сейчас сильнее страдают туристические регионы с развитым арендным бизнесом.

При всех минусах актуальной ситуации, выраженных прежде всего в неопределенности и снижении покупательской способности, характерных еще и для определенного цикла всей мировой экономики, есть поддерживающие факторы:

• Однозначно рынок находится в другом состоянии по сравнению с 2015 годом. На январь 2015 года ставка Центробанка РФ составляла 17%, что просто заблокировало ипотеку. На данный момент ставка рефинансирования составляет 6%. Есть заявления от том, что ЦБ РФ будет рассматривать снижение ставки как основной сценарий. Заседание совета директоров состоится 24 апреля. Низкая ставка рефинсирования - выгодная ставка по ипотеке (ипотечные сделки - это порядка 60-70% от общего объема сделок).

• Цены сейчас ниже. На начало 2015 года «двушку» новой планировки в кирпиче отдавали за 2600 тыс. руб, в марте 2020 года такой тип квартиры можно найти за 2200 тыс. руб. То есть сейчас можно покупать жилье по оптимальным ценам и по исторически низкой ставке. Но есть «перегревы» по местам, поэтому лучше в этот период консультироваться у профессионалов.

• Рынок недвижимости как системообразующий - в первых рядах оказания государственной помощи. И это успокаивает. Меры поддержки есть сейчас в виде семейной ипотеки, жилищных сертификатов и др. Разрабатываются и новые виды поддержки. Так, заблаговременно, в январе 2020 года была обновлена программа материнского капитала (МСК в объеме 466 617 рублей при рождении первого ребенка, МСК на второго ребенка - 616 617 рублей, при рождении третьего ребенка государство «гасит» за семью 450 тысяч рублей ипотечного кредита). И буквально на днях президент заявил о льготной ипотеке 6,5% на весь период для жилья комфорт-класса. Кстати, благодаря программам субсидирования ставки рынок недвижимости вместе с сильными профучастниками выжил в 2015 году. Но возможно будет ужесточение требований к документам.

• Цены на новостройки не дадут сильную коррекцию, им особо падать некуда, возможен рост цен при запуске льготных программ, также возможно увеличение акционных предложений. Детально по рынку же новостроек ситуацию можно будет комментировать чуть позже.

• Спрос на частную жизнь в виде собственного дома или хотя бы дачи. Так же в числе ожидаемых тренд рынка - «сбрасывание» недвижимости, обращение к услугам срочного выкупа, обмен в сторону уменьшения площади жилья.

Обзор картины рынка после наступления определенности и четких тенденций будем готовить позже. Также планируется обзор рынка коммерческой недвижимости в текущих реалиях. А пока решаем новые задачи, которые ставят нам наши клиенты!