Обзор рынка вторичной недвижимости Кирова за 4 квартал 2024 и начало 2025

Предложение на вторичном рынке жилья

Из-за спада ипотечной покупательской способности (причина в «заградительных» ставках) объем вторичного жилья рос внутри года. Однако всплески активности покупателей, связанной с окончанием льготной ипотеки «Господдержка 2020» (волна спроса летом прошла и по вторичному рынку), а также перенос наличных со вкладов на рынок недвижимости поглотили весь этот прирост. К началу 2025 года объем предложения (дефицитный) в Кирове тот же, что был в начале 2024 года. На начало января на экспозиции было порядка 2 400 квартир*

Вообще за 4 квартал с экспозиции ушло порядка 32% предложений (проданные объекты и снятые на период праздников) - новые предложения в январе вышли уже по новым, более высоким ценам. 

Только за январь 2025 г. средняя  цена «вторички» подросла на 2,8%, и впервые перевалила за 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

С разбивкой по сегментам: средняя цена 1 квадратного метра хрущевки на конец января - 88 852 тыс. руб., новой планировки - 95 603 тыс. руб, индивидуальной планировки - 12 4735 тыс. руб. Средняя цена - 100 397 тыс. руб.

*Для анализа взято количество предложений на вторичном рынке на самом активном портале Кировской области https://www.avito.ru/. 

Цены

Разбег цен на «квадрат» в новостройках - от 80 тыс.руб.(таких предложений немного) до 235 тыс.руб. В массовом сегменте (класс «стандарт») предложений больше с цифрой ближе к 125 тыс.руб/кв.м. 

Объем сделок на рынке новостроек в 4 квартале снизился, основная причина - нехватка лимитов, но при этом спрос держится на высоком уровне. Рынка жилья комфорт-класса льготная ипотека коснулась незначительно, в этом сегменте спрос стабильный. 

На рынке «вторички» за весь 2024 год квадратный метр вырос всего на 4,9%. По сравнению с 5%-ым квартальным ростом в прошлых периодах (при дешевой ипотеке) можно говорить об остановке темпа роста цены на вторичную недвижимость. Но обвала цен из-за ипотечной политики не произошло, объем предложений «вторички» на рынке около базового спроса. 

Основные особенности рынка недвижимости по итогам 2024 года

• Ядро спроса - жилье в диапазоне 3 млн рублей, и пока этот тренд будет актуален. В этот ценовой диапазон вписывается в Кирове студии и 1-комнатные квартиры, которые приобретаются в основном для сдачи в аренду. 
• Дефицит предложений на рынке аренды жилья, при этом рост цен за 2024 год в среднем составил 50% (кстати, это будущие «ипотечные» покупатели). Наблюдался дефицит предложений, поскольку произошла переориентация с рынка ипотеки из-за высокой ставки. По итогам января 2025 г. картина изменилась. Срок экспозиции увеличился (сезонный спад, а также пересмотр арендаторов планов на отдельное жилье из-за неподъемных платежей).
• Увеличился спрос на комнаты, особенно в статусе жилого помещения. Спрос на них подстегнули недоступные для многих цены на квартиры. В итоге комнаты (которые несколько лет были самым неликвидным товаром, падая в цене) отыграли рост цены до 100%. 
• Самые сложные для продажи объекты в 2024 г. - 3-комнатные квартиры, классический «ипотечный вариант» для семьи, а ипотека от 27% годовых. Срок экспозиции «трешек» увеличился до нескольких кварталов. 
• Рост сделок с наличными средствами. По оценкам риэлторов Кирова, только в 4 квартале 2024 обьем сделок за наличный расчет от общего числа сделок на вторичном рынке увеличился до 73,8% от общего числа сделок. То есть ипотечные сделки составили меньше 1/3. 

По России данные за весь 2024 год - На вторичное жилье за год было выдано 457,33 тыс. ипотечных кредитов на 1,43 трлн. руб. Таким образом, количество выдач за год сократилось на 60%

Основной объем сделок за наличный расчет в 2024 году был связан с переводом накопительных вкладов в квадратные метры с целью сохранения сбережений (по СМИ прошла волна сообщений о заморозке вкладов, также сказались внешние факторы). На рост числа сделок с наличными повлияли, конечно, и накопления участников СВО. 

• Большинство ипотечных сделок сейчас - это обмены, то есть покупки встречных объектов после продажи своих с небольшой доплатой кредитом, а также покупки новостроек по семейной ипотеке. 
   

Динамика изменения цен за кв.м. за 2024 год

Средняя цена квадратного метра на вторичную недвижимость в Кирове за 2024 год

Как было сказано выше, по результатам января «вторичка» снова показала рост 2,7%, и по оценкам риэлторов Регистрационное бюро, активность рынка выше ожиданий, налички на рынке уже больше 80% от всего объема сделок. Внешние условия (политическая обстановка, ставка ипотеки), безусловно, будут задавать вектор в будущих периодах, но даже при таких агрессивных условиях, то есть на вторичном рынке «почти без ипотеки», цены продолжают двигаться вверх. 

Купить в ипотеку «вторичку» в 2025 можно под ставки ниже текущих (от 27%)

Пока мы ждем, что будет с ФРС, ЦБ, ключевой ставкой (которую сохранили 14.02 2024 на уровне 21%), а решать жилищный вопрос надо сейчас, и новостройки в нужном районе нет, выход все равно есть. Это некоторые программы для ипотеки на вторичку:

• Покупка ставки продавца, программа ипотеки «перевод долга». То есть вы выбираете квартиру, находящуюся «в ипотеке», покупая ее тоже в ипотеку с сохранением прежней ставки (а она может быть и 8%) и суммы остатка кредита. Обьем таких сделок в Сбере с сентября по декабрь составил аж 42% от всего ипотечного портфеля. 
• Покупка скидки на ставку ипотеки. Купить можно снижение от 2 лет и на весь период, скидка - до 10% от ставки. 
• Сниженный платеж от Сбер - новая программа, по которой бесплатно можно снизить платеж на 2 года. 

В каждом варианте есть свои минусы и плюсы, это только примерный обзор программ, для выбора программы необходимо обратиться к специалисту (ипотечному брокеру, риэлтору, который даст сравнительный анализ банков).

Для выведения средних цен собраны данные в каждом районе и сегменте, исключая «мульки» и дубли объявлений. Данные по статистике цен собраны специалистами Регбюро, риэлторами, сертифицированными аналитиками РГР. Выбрать риэлтора по своему району, по жилой и коммерческой недвижимости можно на нашем сайте.