Мониторинг кировского рынка: статистика цен с января по октябрь 2019 года

Мы подготовили мониторинговый отчет за 3 квартала 2019 по динамике цен. В таблице вы видите, как изменилась стоимость квартир с января по конец сентября 2019. Средняя цена по каждому району выведена на основе данных, представленных  на порталах по недвижимости Кирова.

Хрущевки дешевеют

Мы предоставляем данные в процентах изменения не от полной цены за квартиру, а квадратного метра. Днамика цены квадрата более точно отражает картину изменения на рынке.

И так, в общей картине цена хрущевок незначительно снизилась, но спрос на них есть, больше в тех локациях, где небольшое предложение новостроек в эконом сегменте. Надо отметить, что снижение средней цены почти на 70 тыс в 3 комнатных квартирах дала средняя цена по ЮЗР. Поскольку при средней цене по году в 1,9 млн. руб. в том районе- с июля вышло большое количество предложений со средней ценой 1,7 млн. руб. (практически все- без ремонта. Это поменяло ценовую структуру предложения, отразилось на среднюю цену по городу.

Квартиры новой планировки в Кирове 

В отчет по новой планировке не вошла новая вторичка (современные дома сданные после 2007 года), а только дома 80-90 годов постройки. Двухкомнатные квартиры востребованы в этом году больше, чем трехкомнатные. Процент роста квадратного метра выше в тех районах, где предложения двушек новой планировки меньше- это Лепсе, Зональный.

По трехкомнатным же квартирам новой планировки - история спроса противоположная 2018 году. Риэлторы отмечают снижение интереса к ним. Обратная связь от покупателей - это высокие коммунальные платежи. Средние цены на трехкомнатные квартиры по отдельным районам снизились, в центре - на 204 тысячи. Вы видите плюс, потому что среднюю цену вытянул ЮЗР. Почему? В августе поступило на рынок большое количество 3 комнатных квартир н\п, в сентябре приток продолжился и составил 92 квартиры в панельных домах и 62 в кирпичных. Цена квадрата этого класса с августа по сентябрь выросла на 1300 руб./кв.м. Потому что большинство из них стоит по высоким стартовым ценам. Почему такой приток? Одна из причин - скорая сдача, к концу 2019 года, новостроек по направлениям Урванцево и Метро.

Переезжают из трешек на вторичке не всегда в трехкомнатную новостройку, есть статистика покупки двухкомнатных квартир с целью экономии этой же коммунальных платежей. Что можно ждать тут по ценам? Здесь возможно увеличение дисконта при продаже из-за большой конкуренции.

Вот еще один пример соприкосновения рынов вторички и первички. Район Коминтерн - трехкомнатные новой планировки "стоят" из-за тех же комунальных платежей. Также упал спрос на однокомнытные  квартиры. В августе -сентябре 2019 объем предложния  1 -комнатных квартир здесь вырос почти в 2 раза. Потенциальные покупатели однушек- это продавцы этих же трехкомнытных квартир. Спрос на рынке, сейчас, локально, в Коминтерне, -на 2х комнатные, продацы поднимают цен, поскольку предложений в этом сегменте не велико. Покупатели приобрели бы двушку в новостройке, буквально, через дорогу, в мкр Озерки, на Торфяной 7, но ожидаемая сдача там- в конце 2019 года, выдача ключей от застройщика- в феврале 2020, не всех у семей есть возможность ждать- покупатели выбирают вторичку.

Индивидуальная планировка  

Проблема на рынке квартир индивидуальной планировки- смена популярности среди покупателей в сторону более свежих домов и новостроек комфорт класса . Квартиры -"индивидуалки" 90-х, начало 2000-х уступают им по причине непродуманного дворового пространства, более скудного планировочного решения, морально устаревшей отделки, где ремонт не окупит себя. Такие квартиры имеют цену за квадрат уже ниже более свежей индивидуальной планировки.  

• Средняя цена 1 кв. м хрущевки -34 662,17 руб.
• Средняя цена 1 кв. м новой планировки 42632,04 руб.
• Средняя цена 1 кв. м индивидуальной планировки 53855,48 руб.
• Итого средняя цена 1 кв.м вторичной недвижимости в Кирове 43 716, 56 руб.

Есть картина ухода зависимости цены от комнатности. Раньше цена квадратного метра 1 комнатных квартир была выше, двушек- ниже и по убывающей. Сейчас дороже квадрат того сегмента, какой больше популярен. Так у новых планировок это двухкомнатные квартиры. У квартир индивидуальной планировки –это 3 комнатные.

Цены на новостройки октябрь 2019 года

Источник: прайсы застройщиков на начало и конец периода, в отчет вошли новостройки на разной стадии строительства, в том числе сданные, если таковые есть в прайсе.

Студии подросли на 2,64%, это разница в 25 тысяч при площади в 25 кв.м. Однокомнатные - в целом рост на 2,49%, но разброс по районам. Чистые Пруды, Зональный превысли отметку роста  больше 5%., но это не живой рост цен- изменилась структура предложения, в Чистых Прудах  на начало года было больше панельных домов -сейчас каркасасных. В районе Зональный на начало года оставались последни предлоежения эконом сегмнента  застройщика Кчус. 

По комфорт  классу картина аналогичная,  средняя цена меняется от структура и количества предложения.

Но нужно отметить, что все таки есть небольшое повышение у отдельных  застройщиков. Это порядка 1000 р за 1 кв м в эконом сегменте, в комфорт классе - разброс от 600 р за 1 кв до 1500 р, каждый застройщик при изменении цены руководствуется спросом и предложением на свой ассортимент. Но основная масса застройщиков держит цены.

• Средняя цена 1 кв. м жилья эконом класса 38 761,84 руб.
• Средняя цена 1 кв. м квартир комфорт класса 51 416, 83 руб.
• Итого средняя цена 1 кв.м первичной недвижимости в Кирове 45 089,34 руб.

На слайде видна разница квадрата на вторичном и первичном рынках.

Какие тенденции на рынке? 

Первое, средняя цена 1 кв.м. новостройки в Кирове выше средней цены 1 квадрата вторички. Но если присмотреться- самый раскупаемый сегмент в новостройках Кирова, эконом класс,- ниже цены квартир новой планировки почти на 4 000 руб., что делает первичный рынок более привлекательным, к тому же при покупке ноостройки действуют субсидированные ставки. Другой вопрос, что объем предложения в строяшихся домах спросового сегмента в 2019 году снизился, поэтому покупатели смотрят для себя и вторичку.

Второе, объем предложений на вторичном рынке в 2019 году вырос по наблюдениям профучастников рынка. Покупательский спрос есть, но чувствуется более размеренное поведение покупателей, ожидание более низких ставок. Сравнивать 2019 год с ажиотажным 2018 годом не стоит, расти каждый такими темпами кировский спрос на квартиры просто не может.

Таким образом, цены на первичку за 3 квартала 2019 подросли, на вторичку "топчутся" на месте, не падая и не превышая порога 5%. Но есть локальные взлеты и падения спроса и цены на вторичку в районах, где четко видна связь с близлежащими возводимыми новостройками, как было показано на примере. Возможно, 4 квартал, всегда самый активный, несколько изменит картину.

Третье, как вырастут цены на новостройки из-за перхода на экскроу счета? Застройщики, получив заранее разрешения на строительство по старым правилам, отсрочили примерно на год полную картину изменений. Сейчас можно только сказать, что себестоимость строительства вырастет на 3-5% по оценкам застройщиков. Рост цены до 10% с заложенными рисками можно ожидать. Но полная картина будет складываться по мере перехода застройщиков на экскроу. Ожидается, что не все смогут пройти финансовый барьер и проверку банка на необходимые показатели. В других регионах, как отмечают эксперты, это отразится на общее количество застройщиков- пройдут слияния, а также объединения строительных компаний вокруг застройки одного участка общими силами. Но на объем предложений в новостройках не повлияет. Как сложится ситуация в Кирове- покажет 2020 год.

На какие средства приобретают недвижимость, сравнение 2го и 2 го кварталов 2018/2019

Мы отмечаем, что  по инерции в первом квартале 2019 года объем ипотечных сделок от общего объема был высоким. Во 2,3 квартале 2019 у нас наблюдается снижение объема ипотеки.

Картина спроса и предложения

Это слайд показывает разницу между средними ценами объектов на рекламе и средними ценами реальных сделок по этому типу жилья в нашей компании. То есть с какой средней ценой квартиры стартуют/доходят до сделок. Дисконт доходит до 10%, но не везде. Плюс по 3 комнатным квартирам в таблице говорит о том, что мы продавали трехкомнатные, как правило, выше средней рыночной цены, как правило спроос был на квартиры с хорошим ремонтом.