Обзор рынка недвижимости Кирова, 1 квартал- начало 2 квартала 2022 года.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости  Карина Себелева дала обзор рынка на основе мониторингового отчета динамики цен в Кирове. В таблице вы видите, как изменилась стоимость квартир с января до конца марта 2022 года. Это средние цены, сложенные из показателей всех районов. Средняя цена по каждому району выведена на основе данных, представленных на порталах по недвижимости.

Цены на хрущевки в Кирове

Квартиры новой планировки в Кирове 

Индивидуальная планировка

Если за весь год (начало 2021-го по начало 2022-го) цена за кв.м на «вторичке» выросла на 34% (что было обусловлено низкой ипотечной ставкой и низким количеством предложений стройки, а следовательно, потом и вторички), то только в первом квартале 2022 года цена за кв.м подскочила в среднем аж на 15%. В первом квартале 2022 года недвижимость на фоне спецоперации осталась единственным активом для сохранения и инвестирования средств. Также граждане заходили в «последний вагон» дешевых ставок, разгоняя спрос и продажи марта на уровне декабрьских.

Цены на новостройки 1 квартал 2022 года

На первичном рынке продолжается тенденция  скрытия застройщиками прайсов. (Мы делились этим фактом еще в ноябре 2021 г. на аналитической конференции участников РГР). Эта тенденция, негативно влияющая на понимание общей структуры цен, наблюдается и в других городах.

То есть оцифровать точно среднюю цену предложения новостроек не представляется. Можно отметить только, что новостройки в самых доступных районах - от 59 тыс. руб. до 65 тыс. руб. за кв.м. В более «дорогих» районах цена на объекты эконом-класса доходит до 105 тыс. руб. за кв.м.

Апрель- май 2022 года

В апреле 2022 года мы увидели обвал спроса, объем звонков по объектам снизился на половину. Эта ситуация продлится и в мае. Настроение  покупателей на рынке недвижимости- ожидание приемлемых ставок на вторичку и снижение цен. Снижение ставки ЦБ и молниеносная реакция банков- снижение ипотечной ставки( до 13,9% на вторичку) не смогли вернуть спрос на прежний уровень, хотя и вывели рынок из апрельского ступора.

Цены по итогам отчета за апрель пока продолжили рост.  Хрущевки- 57039,96 за 1 кв.м., новая планировка- 68491,47 за кв.м., индивидуальная планировка- 87688,67 за 1 кв.м.  Средняя цена вторички по итогам апреля- 71073 за 1 кв.м. Снизился только квадрат индивидуальной планировки, но это не показатель внутри одного месяца, может быть связано с разной структурой предложений. Цены на отток спроса реагируют с задержкой. Но количество квартир на портале Авито за месяц подросло на 235 штук(2305 квартир на 11 апреля 2022 г).

Конечно, для снижения цен на недвижимость нужен перевес в сторону роста предложений и недостаточного спроса. Но факторы, поддерживающие цены, сильны. Даже для базового спроса объем предложений на вторичном рынке мал - с 10 000 квартир на Авито в начале 2020 года мы упали к настоящему времени до 2 300-2500 объектов.  Когда речь заходит о кризисе, обычно прогнозируют последующее снижение стоимости жилья. По крайней мере, именно так происходило раньше. Например, в 2015 году, когда стоимость жилья, по оценкам аналитиков, рухнула примерно на треть. Но предпосылки предыдущих кризисов были совсем другими, как и экономические условия в стране. Был профицит предложений на рынке.

Сколько нужно строить для поглощения рынком, чтобы не было дефицита и роста цен?

В официальных отчетах мы видим общее данные по объему ввода жилья с учетом ИЖС. И вроде отмечается рост, но реальные цифры сдач многоквартирного жилья сейчас практически на уровне 2020 года, добавим, что объемы ввода  падают с 2016 года, что и создало дефицит, способствовало росту цен.

В 2020 году введено в эксплуатацию 253 тыс. кв.м жилья (https://kirovstat.gks.ru/news/document/120007), в 2021 год – 255,9 тыс. кв.м., почти весь объем (95%) приходится на МО «Город Киров». Это данные Кировстата по организациям-застройщикам за прошлый год, рост составил всего 1,15% (https://kirovstat.gks.ru/news_resp/document/160598).

А в 2021 году ко всем имеющимся причинам снижения темпов строительства добавился еще и административный фактор - застройщики не могут получить разрешение на строительство. Участники строительного рынка даже называют происходящие события «геноцидом строительной отрасли» региона (подробнее тут https://vk.com/wall-44741056_220666).

Один плюс, что, что интерес к загородной жизни у кировчан растет. С учетом индивидуального строительства, в МО «Город Киров» введено 322,9 тыс. кв. метров жилых домов, что на 6,6% выше уровня 2020 года.

Аналитики рассчитывают комфортный объем сданных квадратных метров и поглощения их рынком по формуле. Так, норма ввода ввода жилья для развитых городов-миллионников для его поглощения- 1 кв.м. на 1 человека в год (объем выдачи в тысячах кв.м. делится на количество жителей города). Такой цифры, например, Тюмень и Екатеринбург достигают за счёт внутренней и внешней миграции. Цифра поглощений для городов уровня Кирова должна быть не ниже от 0,5 кв.м вводимого жилья на человека за год. В нашем регионе высокие цифры ввода были в 2015-2016 годах. Наблюдался даже профицит. Так, к примеру, в 2016 году в Кирове тсдано порядка 484 тыс. кв.м жилья (в эти данные объемы ИЖС не входят) на порядка 470 тыс. жителей на тот момент, то есть коэффициент больше 1. 

По итогам 2021 года, объем ввода 255 тыс.кв.м жилья на 548 тыс. жителей- то есть на человека строится всего 0,46 кв.м. в год. На 2022 год прогноз не лучше! Учитывая темпы инфляции и рост себестоимости строительства, говорить о снижении цен на новостройки сложно (https://kirovstat.gks.ru/storage/mediabank).

Ожидания на рынке недвижимости

Активность покупателей определяет информационный фон, их настроения. Настроение сейчас- ожидания ясности в политическом плане. Граждане хотят подтверждения, что в краткосрочной перспетике мы пережили санкционное давление и пути решения есть. Нужен сниженный градус тревожности за будущее, чтобы в настоящем решать квартирный вопрос. Также силен фон ожидания спада цен, ожидания лучших ставок.

Небольшая коррекция уровня цен должна быть на вторичном рынке - преимущественно в домах/районах, где больше предложений-конкурентов. Но ждать обвала цен на рынке не приходится -вечный базовый спрос никуда не делся, спрос и активность начнут восстанавливаться в конце второго-третьем квартале 2022 года. Конечно, надо понимать, что будет переход в более продолжительный срок экспозиции объектов (экспозиция - время нахождения объекта в рекламе и стадии показов). До первой кризисной ситуации 2020 года при нормальной цене экспозиция составляла - 2-3 месяца. Во второй половине 2020 года и весь 2021 год объекты могли даже не доходить до рекламы, потому что расходились внутренним спросом компаний-риэлторов, или находиться на экспозиции от 1 дня до 2 недель. Временной интервал снижения спроса полезен для того, чтобы остыть ценам. И даст возможность торга при покупке на отдельные варианты.

Тяжелое время для застройщиков. Надеемся на разрешение административных вопросов(см. выше). Новая стройка в микрорайоне ближе к сдаче- всегда толчок для рынка вторички. Нелегкое время для банков, хоть у них есть и застройщики, и агентства недвижимости с продажами вторички. И даже агентствам, у которых есть и первичка, и вторичка, и ипотека, и другие источники покупок квартир- приходится перестраивать свои продажи. Падающее количество объектов компенсировалось быстрой оборачиваемостью, а сейчас пока- и дефицит предложений, и спроса. 

Из факторов, способных поддержать рынок недвижимости, в первую очередь можно назвать госпрограммы семейной ипотеки. Обсуждается возможность включения семей, дети в которых родились после 2015 года (а не после 2018, как сейчас), а это примерно 4-5 млн граждан, и  другие льготные программы.  Строительная отрасль в числе первых секторов экономики в очереди поддержки(на федеральном уровне). Больше квартала без спроса рынок может не прожить. Это известно, и было заявлено, что ставку по вторичке будут мониторить, если льготная ипотека на новостройки встанет без льготной по вторичке- будут корректировать.

К негативным факторам, которые скажутся на рынке жилья, относится рост безработицы. По разным подсчетам, к концу года уровень безработицы в России может вырасти до 6,5-9%. И, конечно, снижение покупательской способности из-за общего роста цен. Возможно, нас ждет пополнение рынка залоговых квартир и обмены с большего на меньшее. И самое главное- зависимость от ситуации в геополитике, который задает сейчас вектор.

Среди факторов долгосрочной перспективы, влияющих на ситуацию на рынке недвижимости- миграция населения. Возможно, в ближайшие годы мы будем наблюдать не отток, а приток покупателей в наши края из-за рубежа.(назревающий продовольственный кризис, политический коллапс в Европе, притеснение русских). Киров в этом случае- не исключение для покупок и переезда(возвращения). Это и сегмент вторички, и новостроек, и загородной недвижимости. Точка роста цен на землю и загородную недвижимость есть - это точно, землю больше не производят.