Города России. Кто больше строит?

В России планируется увеличить в 1,5 раза объем сдачи новостроек

В прошлом, 2017 году, в стране было построено немногим меньше 80 млн. кв. м. Пиковый показатель 2015 года - 85 млн. При этом еще 15 лет назад строилось 30-40 млн. кв. м.

Правительство РФ планирует увеличить объем ввода жилья в 1,5 раза за 8 лет

Лидерами по объемам строительства жилья является северо-западный регион и центральная Россия. Также заметный рост в последние годы демонстрируют многие города юга. Высокий спрос на этих территориях во многом подкрепляется миграционным притоком населения.

В общем объеме ввода жилья в эксплуатацию доля ИЖС в последние годы значительна - более 40%. Но по отдельным городам эти пропорции разительно отличаются.

Объёмы строительства жилья в крупных городах 2017

Общее состояние российского рынка жилья можно отследить по тем процессам, которые происходят в городах-миллиониках. В конце 2017 года мы провели исследование потенциала развития рынка жилья в крупных российских городах и увидели, что возможности локальных рынков кардинально отличаются. На примере городов с численностью населения более 1 млн. человек можно увидеть, что рынки остаются очень контрастными.

В 2017 году в Ростове-на Дону было построено в 3,5 раза больше жилья чем в Омске.

По итогам 2017 года больше всего построено в Ростове-на-Дону, Воронеже и Новосибирске. Но впечатляющие результаты Ростова-на-Дону и Воронежа были достигнуты благодаря индивидуальному жилищному строительству.

Больше всего многоквартирного жилья построено в Екатеринбурге, Новосибирске и Воронеже.

Иногда показатели отдельного года выбиваются из общего тренда. Для того, чтобы понять позицию конкретного города мы сгруппировали данные по вводу за последние 10 лет. Разброс между лидерами и аутсайдерами остался очень существенным.

Лишь 2 крупных города имеют высокую долю индивидуального жилищного строительства: Уфа и Ростов-на-Дону

По итогам последних 10 лет больше всего жилья было построено в Новосибирске, Ростове-на-Дону и Екатеринбурге.

Если посмотреть на 1-летний показатель с учетом численности населения, то мы не избавимся от контраста. В относительных величинах данные по городам также разительно отличаются:

В относительных величинах лидерами жилищного строительства являются: Ростов-на-Дону, Воронеж, Новосибирск

Мы считаем, что долгосрочные возможности рынков во многом связаны со способностью городов сохранять своих жителей и привлекать новых. Исходя из этого становится понятны рыночные ограничения для рынка Волгограда и риски и возможности для других городов.

Но лидерами по по миграционному притоку (кроме рынков двух столиц) в последние годы становятся совсем не города-миллионники.

Два лидирующих города в жилом строительстве

На предыдущих графиках представлены лишь города, в которых по данным Росстата проживает более 1 млн. человек. Мы привыкли к тому, что именно они, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, являются точками роста. Но это верно лишь отчасти. На карте России есть другие региональные центры, где объемы строительства значительно выше большинства из перечисленных городов. В первую очередь - это Краснодар, который продемонстрировал взрывной рост жилищного строительства за последние 10 лет.

Представители власти и бизнеса давно утверждают, что реальная численность жителей Краснодара значительно превышает отметку в 1 млн. человек. Предстоящая в 2020 году перепись населения должна будет подтвердить данный факт.

Также высоких показателей по вводу жилья достигла Тюмень. За 10 лет в этом городе построено больше, чем в Казани и многих других городах-миллионниках. В настоящий момент объем строительства в этом городе скорректировался в поисках более разумного баланса спроса и предложения.

Во многом именно миграционный приток позволил этим рынкам продемонстрировать такие результаты. Но быстрый рост редко сопровождается качественным развитием, а города и их инфраструктура обычно не готовы к быстрому росту населения. Более того, ажиотажный спрос обычно заканчивается перенасыщением рынка, за которым следует болезненная коррекция. И Краснодару еще потребуется время чтобы адаптировать городскую инфраструктуру и рынок под новые условия.

Годовой объем ввода жилья в Краснодаре сопоставим с десятилетним показателем Волгограда. Оба города расположены на юге, но один из них стал очень популярным для миграции, а второй так и не смог выйти на траекторию роста численности населения.

Потенциальные города с точки зрения развития рынка жилья

В конце прошлого годы мы провели исследование потенциала российских городов с точки зрения развития рынка жилья. Мы изучали не только экономическую, но и демографическую базу для дальнейшего развития рынка. По результатам этой работы можно утверждать, что достигнутые результаты по объему строительства во многих городах могут быть подвергнуты серьезной корректировке в следующие 5-10 лет.

Мы не раз отмечали, что задача «строить больше жилья» в текущий условиях несет серьезные риски для качественного развития городов и рынка жилья. Кроме этого, рынки российских городов сильно отличаются по базовым условиям. Они требуют глубокого изучения и настройки индивидуальных решений. Разные города - разные ориентиры и разные стратегии развития рынка. Где-то есть потенциал и возможности для существенного роста, где-то - тонкая настройка предложения под новые условия, а в некоторых необходимо сдерживать неконтролируемый рост рынка. Погоня за новыми рекордами в жилищном строительстве ограничивает возможности для поиска оптимальных решений для каждой территории.

Летом 2018 года мы планируем провести новое исследование потенциала российских городов для развития рынка жилья. До июня мы принимаем предварительные заявки на данную работу с возможностью обсуждения структуры и формата предоставления данных.

Источник: zen.yandex.ru