Анализ рынка коммерческой недвижимости в Кирове за 1 полугодие 2022 года

Рынок коммерческой недвижимости достаточно живой был в начале года и оставался таковым все первое полугодие.

Основными трендами этого полугодия мы считаем:

1. Увеличился спрос на офисы. Все больше идет запроса на качественные офисные помещения, преимущественно в центральной части города. Причем сейчас арендаторы хотели бы офисы, которые уже готовы к работе, то есть с мебелью и даже техникой. Арендаторы стали более избирательными, выбирают объекты по многим критериям, «выжимают» себе более выгодные условия, предусматривают каникулы и другие преференции. Очевиден тренд на оптимизацию условий аренды со стороны арендаторов, то есть они в целях экономии переезжают, либо договариваются  с арендодателями о скидках. 
2. Растет складской сегмент. В прошлом году рынок складской недвижимости вырос более остальных по цене ставки за квадратный метр. Сейчас намечается стагнация ставки, складов все так же не хватает как маленьких, так и складских комплексов. 
3. Покупатели коммерческой недвижимости стали более избирательными. В период ковидных ограничений покупали все без разбора. Эти времена закончились и хаотичных сделок не стало. Остаются самыми востребованными объекты Стрит-ритейла, которые уходят очень быстро при выходе на продажу. Особенно это касается готовых арендных бизнесов с долгими договорами аренды. Инвесторы снова начинают присматриваться к коммерческой недвижимости еще и потому, что фондовый рынок значительно просел после 24 февраля, вклады тоже стали не так интересны, так как ставка значительно скорректировалась. Жилой рынок сильно перегрет в нашем регионе, поэтому сейчас вкладывать деньги в жилую недвижимость с целью заработать на перепродаже или сдаче – нецелесообразно.
4. Коллективные инвестиции остаются еще с прошлого года стабильным трендом на рынке. Покупка объектов «вскладчину» актуальна и сейчас. Инвесторы кочуют из проекта в проект, покупая большие коммерческие помещения, делят их и продают отдельными объектами либо являются пропорционально выгодоприобретателями с доходов от сдачи в аренду этих помещений. Все зависит от объекта!
5. Наметилась дифференциация объектов в зависимости от местоположения, ремонта, концепции. То есть объекты в одном здании могут значительно отличаться по цене, а цена завесит от таких факторов как – пешеходный и автомобильный трафик, ремонт (предпочтительнее универсальный, так как сделав дизайнерский ремонт собственник держится за него, не думая о нуждах арендатора) и даже законодательство. После подписания закона о невозможности получения алкогольной лицензии в цокольных помещениях, собственники этих помещений только разводят руками. Их объекты в одночасье потеряли в цене несколько миллионов. Напомню, что рыночную цену объекта можно очень быстро рассчитать исходя из стоимости арендных платежей. Приведу пример: собственник коммерческого помещения в цокольном этаже в спальном районе города еще год назад мог рассчитывать на 9 млн рублей, так как арендный платеж составляет 85000 (окупаемость 8,8 лет), теперь же цена за этот же самый объект будет в районе 5 млн, потому что арендная ставка в этом спальном районе после съезда «Бристоля» будет не более 500 рублей (алкомаркет снимал за 850 руб./кв.м.).
6. Торговые центры также продолжают плыть по течению и до конца не понятна их дальнейшая судьба. ТЦ районного масштаба самые нестабильные. Частая ротация арендаторов, зависимость от федеральных управляющих компаний, негибкость в отношении арендаторов, которые попали под ограничения. Либо испытывают какие то сложности. Арендаторы, представляющие премиальные марки приостанавливают свое развитие, также очень активно оптимизируются. Очень хорошо в нынешних условиях чувствуют себя дискаунтеры. А арендодателей, чьи договора закрепляют условия оплаты аренды в виде процента от выручки – растет доход. Но надо также заметить, что некоторые марки до сих пор не могут выстроить цепочки по доставке товаров в свои магазины (например «Светофор» ) и поэтому теряют прибыль как арендаторы так и арендодатели.